工廈退租交吉前的還原清拆實務清單：核對原交樓與租約、機台及基座、三相電、冷庫、貨梯安排、廢料分類、清運紀錄及驗收重點。
工廈單位退租還原，最先要做的不是立即打拆，而是把原交樓狀況、租約還原條款、業主／管理處的交吉要求，逐項對照現場的機台、基座、貨架、冷庫、三相電和通風設備。清楚分出「保留、移交、拆除、待確認」四類項目後，才安排斷電、貨梯、清運和修補。這樣可減少把可保留設備拆掉、漏處理地台孔洞，或在交吉前才發現電箱及廢料文件未完成的情況。
本文是工廈退租還原的一般規劃資料，不代替租約解釋、管理處書面要求、電力或冷凍設備的專業判斷。工程安排應視單位用途、設備狀況及適用規定而定，不宜以其他工廈的做法直接套用。
工廈交吉清拆先做甚麼？
先做「現況盤點＋交吉範圍確認」，再排拆除工序。在現場由入口開始拍照，記錄門、牆、地台、窗、天花、消防及機電位置；接着把每部機台、固定貨架、冷庫、抽風喉、壓縮機、配電箱和線槽列入清單。將清單交租約、原交樓照片或圖則、管理處交吉指引比對，並就有疑問的項目取得業主或管理處確認。
還原不等於一律「拆至吉淨」。有些單位原已設有電箱、喉管、通風位置或地台修補，亦可能有後任租戶或業主同意接收的設備。反過來說，即使機台已搬走，基座螺栓、地腳孔、遺下電纜和抽風管仍可能屬還原項目。勘察時以分項清單核實，比單憑面積或舊案估算更有用。
| 核對項目 | 現場要記錄甚麼 | 交吉前要確認甚麼 |
|---|---|---|
| 原交樓狀況 | 原有牆身、地台、電箱、喉管及天花位置 | 是否須回復至原貌，或以租約列明標準為準 |
| 固定設備 | 機台、基座、貨架、冷庫及抽風系統的照片與尺寸 | 保留、移交或拆除的書面依據 |
| 機電服務 | 三相電、獨立迴路、通風、冷卻水及控制箱的關聯 | 停用、隔離、保留及復原範圍 |
| 公共地方 | 貨梯、走廊、門禁、裝卸區及入口原有狀況 | 搬運時段、保護、按金及進出程序 |
原交樓狀況和租約如何決定還原範圍？
租約是交吉責任的起點，原交樓記錄則是判斷「還原到哪一步」的重要證據。應找回入伙時的交收表、相片、平面圖、裝修批核、補充協議及往來電郵；若資料不足，可先把現況拍攝清楚，再把有爭議的位置列成待確認事項。尤其是舊工廈，前租戶遺下的線槽、架位或設備未必等於今次租戶必須承擔的工程。
實務上可把範圍分為「原有保留」、「租戶新增需拆」、「業主同意保留」及「等待書面指示」。例如業主同意保留一組貨架，應同時問清楚其狀態、地台固定點和責任移交；不是只記錄「貨架不拆」。想先理解工廈類還原項目的價錢構成與比較方法，可參閱工廈還原價錢參考，但最終仍應按實地設備和交吉要求分項核對。
機台、基座、貨架和冷庫應保留還是拆除？
判斷重點不是設備新舊，而是它是否固定於單位、是否與其他系統相連，以及業主是否書面接收。機台可能以膨脹螺栓、化學錨栓或混凝土基座固定；貨架雖看似可拆，亦可能拉結牆身或地台；冷庫則可能同時涉及庫板、冷凍機組、管路、排水、電力及天花吊點。清單要把主體、固定點和附屬管線一併列出，避免只搬走主機而留下零散構件。
如設備由後任或業主接收，宜先拍攝外觀、標示現有損耗，並確認是否連同線路、底座、控制箱或支架移交。若需要拆卸，先計劃拆機、搬運、拆基座及地台修補的次序；大型物件的尺寸、重量和重心應在安排搬運前核實。冷凍設備或其他有特殊介質的設備，不宜由清拆工序直接切割或混入廢料，應先由合資格人士評估停用、介質回收及安全拆卸方案。
- 機台及基座：記錄型號、固定方式、供電與管線；拆後核對螺栓、突出物、坑槽及地台修補要求。
- 貨架：確認是否固定於牆或地台、是否有剩餘貨物及是否獲同意保留；拆除時不應損及保留牆身。
- 冷庫：把庫板、機組、管路、冷媒相關安排、排水與電力分開核對，不以「拆冷庫」一項籠統處理。
- 通風設備：確認風管、風機、百葉、吊架及穿牆／穿樓板位置是否屬拆除範圍，以及拆後封口責任。
三相電、配電箱和通風設備如何安全停用？
三相電工程不能只靠把總掣關掉：要識別供電來源、受影響迴路、共用設備及隔離後的驗證安排。配電箱內可能有為機台、抽風、冷庫、照明或其他租戶系統供電的迴路；現場亦可能有後備電源、控制線或跨單位管線。先由合適人員檢視現況，標示拆除與保留回路，才決定誰可以進行拆接、封線或保留處理。
涉及三相電、配電箱、出線、接地或拆接工程時，應按工程範圍及適用要求，由註冊電業承辦商安排註冊電業工程人員等處理。清拆團隊與電力工程人員之間應有清晰交接：何時停電、哪一段已隔離、誰確認可施工、哪些電箱或迴路須保留。抽風設備亦不只是拆風管，要同時核對風機供電、控制掣、吊架及與消防或公共系統的關係；如不確定，先停工確認比事後復修更穩妥。
貨梯承重、門禁和裝卸區時間如何安排才不延誤？
貨梯和裝卸安排應以物業管理的書面規定為準，而不是憑其他工廈的經驗或網上常見噸位估算。機台、基座碎料及冷庫構件的搬運計劃，應先提交物管核對貨梯承重、轎廂尺寸、地面保護、門禁、搬運路線、裝卸區預約及可作業時段。不同大廈對電梯保護、載運物件、垃圾暫存及出入證的要求可能不同，切勿自行假定可用時間或可載重量。
搬運日宜把大型設備、廢料袋裝、清運車到場及電梯時段串連排程；若設備未能一次運出，也要預先確認可否及可在哪裏暫放，避免堵塞走廊、消防通道或裝卸區。開工前和完成後均拍攝貨梯、走廊和大堂保護位置，可協助釐清原有狀況與搬運期間的責任。
惰性、非惰性和特殊廢料應怎樣分類及保留清運紀錄？
分類要在工地開始，而不是等所有雜物混在車上才處理。香港政府資料指出，建築碎料、瓦礫、泥土、瀝青和混凝土一般屬惰性建築廢物；竹、木料、植物、包裝廢物及其他有機物料則屬非惰性建築廢物。前者可作公眾填料用途，非惰性物料的處置路徑不同，因此混裝通常會增加處理困難，也不利於減廢和回收。
| 物料類別 | 工廈常見例子 | 現場安排重點 |
|---|---|---|
| 惰性建築廢物 | 混凝土基座、瓦礫、泥土、瀝青、建築碎料 | 分開收集，避免混入木材、包裝物及不明物料 |
| 非惰性建築廢物 | 竹、木料、木貨架、包裝物及其他有機物料 | 與惰性物料分流，按合適安排回收或處置 |
| 需另行識別的物料 | 疑似化學品、油污物、電池、燈管、不明容器及含特殊介質設備 | 不要混入一般泥頭；先識別性質，再決定包裝、運送及處置方法 |
清運前應在報價或工作清單寫明分類、裝袋／裝載、車次、處置責任及可提供的紀錄；完成後保留清運單據、收據、磅紙或其他處置紀錄（視實際安排可取得的文件而定）。這些資料既可供業主核對，也有助處理管理處查詢。更多廢料與施工安全的注意點可參閱清拆廢料與安全處理說明。
交吉前應如何驗收地台孔洞、電箱和完成狀況？
完工驗收應由「是否清空」提升至「是否按已確認範圍安全收口及可交接」。最後巡查時，把一開始的照片和清單帶回現場，逐件剔除。對地台而言，要看機台基座是否已按確認範圍移除、螺栓有否突出、孔洞和坑槽是否已按業主要求修補；對牆身和天花，檢查貨架拉結點、吊架、穿孔及風管拆除後的位置。
對電箱及電力位置，確認保留和拆除範圍與早前指示一致，沒有未處理的外露線頭、鬆脫線槽或不明迴路。冷庫、抽風和其他設備拆除後，亦要看排水口、管道開口及穿牆位置是否已有交接方案。未能即時完成的修補或文件，應列成附照片的尾項清單，訂明跟進責任，而非在交匙當日才口頭補充。
如需要現場釐清工廈設備、公共地方搬運與清拆分項，可預約工廈清拆還原工程勘察及分項報價，先把保留、拆卸、清運及修補範圍分開列明，再按實際交吉要求安排。
工廈單位還原清拆常見問題
工廈退租時，是否一定要拆走所有機台和貨架？
不一定。應先以原交樓記錄、租約的還原條款、業主或管理處的交吉要求為準，再逐項確認機台、基座、貨架、冷庫、抽風設備和電箱是否保留、移交或拆除。口頭同意容易有爭議，宜以照片、清單或書面確認保留範圍。
三相電關掉總掣後可以自行拆線嗎？
不應把關掉總掣視作已可自行拆線。涉及三相電、配電箱、出線、隔離或拆接的工程，應按工程範圍及適用要求，由合適的註冊電業承辦商安排註冊電業工程人員等處理，並確認沒有回饋電源或與其他系統共用的迴路。
冷庫或冷凍設備可以直接拆掉和當作普通廢料清走嗎？
不宜直接處理。冷凍設備可能有冷媒、潤滑油、管路壓力或其他需特別處理的介質；應先由合資格人士按設備狀況評估停用、回收、拆卸及棄置安排，再決定清拆工序，避免把未處理設備混入一般廢料。
清拆廢料怎樣分惰性與非惰性？
一般而言，混凝土、瓦礫、泥土、瀝青及建築碎料屬惰性建築廢物；竹、木料、植物、包裝廢物及其他有機物料屬非惰性建築廢物。應先分類並安排到合適設施，疑似化學品、油污物、電池、燈管或不明物料則不可混入，應另作識別及處置安排。
工廈交吉驗收應看地台和電箱的哪些位置？
除確認雜物已清走外，還要核對機台基座及貨架拆除後的地台孔洞、螺栓、坑槽、切割位和修補要求；並檢查電箱、線槽、外露線頭、標籤及保留迴路是否按已確認範圍處理。交接前宜拍照，並把未完成事項列為清單。