還原工程指南：餐廳、寫字樓及工廈還原價錢與流程

香港清拆還原工程一般由 $30,000 起，餐廳約 $80,000-$250,000、寫字樓約 $50,000-$150,000、工廈或工廠約 $60,000-$200,000，工期通常為 3-14 天。租約期滿、搬遷或結業時，租戶需按租約把單位恢復至指定交樓狀態；以下分別說明餐廳、寫字樓、工廈及商舖的還原範圍、價錢與驗收流程。

什麼是清拆還原工程？

清拆還原工程（英文：Reinstatement Works）是指將租賃物業恢復至租約開始時的原始交樓狀態。這包括拆除租戶在租期內加裝的所有裝修、設備和固定裝置，並修復牆身、地台和天花至原始狀態。

清拆還原與一般裝修清拆的最大分別在於：還原工程的目標是「恢復原狀」，而裝修清拆是為了「重新裝修」。還原工程通常有更嚴格的標準，需要完全移除所有後加裝修，包括批盪、油漆、地台覆蓋物等。

還原工程英文是什麼？

還原工程英文通常寫作 “Reinstatement Works”，租約亦可能使用 “make good” 表示租戶須修復及恢復原狀；“site reinstatement” 則較常見於場地清理或工程完結後復原。索取英文報價時，應把原始交樓狀態、拆除範圍、保留設備及驗收標準列成附件，避免只寫 “reinstatement” 而產生理解差異。

還原工程類型

香港常見的清拆還原工程主要分為以下幾類：

餐廳還原要拆什麼？價錢多少？

餐廳還原一般約 $80,000-$250,000，工期約 7-14 天。工程通常包括拆除廚房設備、鋅盤、爐具、排煙風喉、假天花、餐飲間隔、招牌、隔油池及後加水電消防裝置；若排煙管貫穿外牆、設備需吊運或業主要求修補防水，費用會增加。

不同租約對設備拆除或保留有不同要求，退租前可依餐廳結業清拆還原及廚房設備驗收清單逐項與業主和物管書面核對；氣體、電力與消防裝置須由適用人士按實際情況處理。

寫字樓還原要拆什麼？價錢多少？

寫字樓還原一般約 $50,000-$150,000，工期約 5-10 天。常見範圍包括拆玻璃或石膏板間隔、地毯、假天花、燈具、傢俬、門禁、網絡線及後加電箱；開工前要與業主確認哪些基本空調、消防及電力設施必須保留。

工廈／工廠還原要拆什麼？價錢多少？

工廈或工廠還原一般約 $60,000-$200,000，工期約 7-14 天。除間隔、地台和天花外，亦可能涉及機台基座、三相電、風喉、貨架、冷庫、地台油漆或生產設施；大型設備的拆卸、吊運及危險物料處理應分項報價。

工廈交吉前，亦要對照租約及原交樓照片確認機台基座、電箱、貨梯安排與廢料分類；詳見工廈單位清拆還原及機台廢料核對清單，避免把需保留的設施一併拆除。

清拆還原工程流程

一個完整的清拆還原工程通常包含以下步驟：

1. 查閱租約還原條款 — 確認業主的具體要求，包括還原範圍、標準和時限。部分租約會列明「恢復至交樓時狀態」或「恢復至清水房狀態」，兩者要求不同。
2. 現場勘察及拍照記錄 — 在開始還原工程前，詳細拍攝現場狀態作為記錄。如有原始交樓照片，應一併保留作對比。
3. 獲取還原報價 — 聯絡專業清拆還原公司進行報價。建議至少找 2-3 間比較，確認報價包含所有項目。
4. 通知業主及管理處 — 提前通知業主施工計劃，並向管理處申請施工許可、繳付按金、確認搬運時段。
5. 進行清拆還原工程 — 按計劃拆除裝修、設備和固定裝置，修復牆身地台，清運廢料。
6. 修補及收尾 — 批盪修補、油漆（如租約要求）、清潔打掃。
7. 業主驗收 — 邀請業主或其代表到場驗收。如有不合格項目，需在限期內修正。
8. 退還鑰匙及按金 — 驗收通過後退還鑰匙，業主退還裝修按金。

還原工程費用

清拆還原工程費用視乎物業類型、面積和原有裝修的複雜程度。以下是香港市場的參考價格：

以上費用一般包含拆除工程、基本修補和廢料處理。如需了解更詳細的各項清拆費用明細，請參閱我們的清拆工程價目表。想了解香港清拆市場的整體情況和如何選擇清拆公司，可參閱香港清拆工程完全指南。

租約還原條款解讀

租約中的還原條款是清拆還原工程的法律依據。以下是常見的條款用語及其含義：

重要提示：簽訂租約時務必仔細閱讀還原條款，並在入伙前拍攝詳細的交樓狀態照片。這些記錄在退租時可以避免不必要的爭議。

常見問題及陷阱

進行商舖還原或清拆還原工程時，以下是租戶最常遇到的問題：

1. 沒有交樓時的照片記錄 — 無法證明原始狀態，業主可能提出過高的還原要求。建議在簽約時拍攝並保存照片。
2. 低估還原費用 — 特別是餐廳和有大量固定裝置的商舖，還原費用可能遠超預期。建議在租約初期就預留還原預算。
3. 時間不足 — 租約到期前才開始安排還原，導致趕工加價或逾期罰款。建議提前 1-2 個月開始籌備。
4. 業主要求超出租約範圍 — 部分業主會要求超出租約條款的還原工作。租戶應以租約為依據，必要時尋求法律意見。
5. 忽略管理處要求 — 未向管理處申請施工許可，導致被罰款或禁止施工。
6. 選擇不合資格的承建商 — 非持牌承建商可能無法提供合規的廢料處理證明，影響按金退還。

還原工程驗收清單

以下是清拆還原工程完成後的驗收要點，確保符合業主要求：

• 牆身 — 所有後加間隔牆已拆除，牆面批盪平整，無明顯裂痕或孔洞
• 地台 — 所有地面覆蓋物已移除，地台平整無損壞（或已鋪回原有材料）
• 天花 — 假天花已拆除（如要求），天花板面平整
• 電力 — 所有後加電路已移除，原有電掣位恢復正常
• 水務 — 所有後加水管已移除，原有水龍頭/去水位正常運作
• 門窗 — 原有門窗完好無損，所有後加門已移除
• 設備 — 所有固定裝置（冷氣、抽油煙機等）已移除，安裝位已修補
• 清潔 — 全場清潔完畢，無遺留雜物或廢料
• 鑰匙 — 所有鑰匙（包括後配的）已準備好交還

省錢及避坑貼士

1. 提前規劃 — 在租約到期前 2-3 個月開始聯絡清拆還原公司報價，避免臨急加價
2. 保留交樓記錄 — 入伙時拍攝詳細照片和影片，作為日後還原的參考標準
3. 與業主協商 — 部分業主願意接受「現狀交吉」或減免部分還原要求，特別是如果下一位租戶會重新裝修
4. 選擇一站式服務 — 找同一間公司處理清拆、修補和廢料清運，比分開找不同師傅更經濟。曼海工程提供一站式清拆還原工程服務
5. 確認廢料處理 — 確保承建商提供合法的廢料處理證明（堆填區收據），部分業主會要求查看
6. 書面確認還原範圍 — 開工前與業主書面確認還原範圍和標準，避免完工後被要求額外工作

常見問題

清拆還原工程需要多長時間？

視乎物業面積和裝修複雜度。一般住宅 2-5 天，小型商舖 3-5 天，中型商舖/寫字樓 5-10 天，餐廳 7-14 天。建議在租約到期前至少預留 2 週時間。

業主不退還按金怎麼辦？

如果已按租約要求完成清拆還原工程但業主拒絕退還按金，可以：(1) 提供完工照片和驗收記錄作為證據；(2) 書面要求業主說明扣款原因；(3) 必要時向小額錢債審裁處申請追討。

可以不做還原工程嗎？

如果租約有還原條款，租戶有法律義務進行還原。不履行可能導致：(1) 按金被全數扣除；(2) 業主自行安排還原並向租戶追討費用（通常更貴）；(3) 被追究違約責任。建議與業主協商，部分情況下可以達成「現狀交吉」的安排。

商舖還原和住宅還原有什麼分別？

商舖還原通常要求更高——需要拆除所有商業裝修（招牌、櫃台、廚房設備等）並恢復至清水房。住宅還原一般只需修復損壞、移除後加設備和恢復原有狀態，要求相對較低。

清拆還原工程需要申請什麼許可？

一般還原工程不需要向政府申請許可（除非涉及結構改動）。但需要向大廈管理處申請施工許可、繳付按金、確認施工時段和搬運安排。部分商場還需要提交施工計劃書。

餐廳還原價錢大概多少？

餐廳還原一般約 $80,000-$250,000，視乎面積、廚房設備、排煙系統、隔油池、招牌及外牆喉管而定，常見工期約 7-14 天。

寫字樓及工廈還原需要多久？

一般寫字樓還原約 5-10 天，工廈或工廠還原約 7-14 天；如需拆大型設備、吊運、夜間施工或額外修補，應預留更長時間。